Escritura pública é requisito essencial nos negócios jurídicos que envolvem compra e venda, doação, permuta ou qualquer forma de transferência de direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta salários-mínimos — atualmente correspondente a R$ 48.630,00. Nesses casos, a legislação brasileira impõe formalidades indispensáveis para garantir a validade, a eficácia e a segurança jurídica do ato, evitando nulidades, fraudes ou futuras disputas judiciais.
Mais do que uma exigência legal, a escritura pública representa um instrumento fundamental para a regularidade da transação imobiliária, assegurando a formalização adequada da vontade das partes e conferindo maior transparência ao negócio celebrado.
Mas afinal, o que é a escritura pública? Quando, além da obrigatoriedade legal, ela se torna indispensável? E por que é tão importante para resguardar os direitos das partes envolvidas?
O que é a escritura pública?
É um documento oficial, elaborado e assinado em um cartório de notas, que formaliza a vontade das partes (comprador e vendedor) em realizar a transação. O tabelião, profissional do direito dotado de fé pública, assegura que o conteúdo do ato corresponde à realidade dos fatos, que as partes são capazes e que o negócio está em conformidade com a legislação vigente.
A escritura pública não se limita a um requisito formal do negócio jurídico.
Isso porque, além de conferir validade ao negócio e formalizar de maneira solene a manifestação de vontade das partes, a escritura pública pode ser exigida por instituições financeiras como requisito para a concessão de financiamento, servindo como instrumento indispensável para a liberação de crédito imobiliário.
Ademais, possui natureza de título executivo extrajudicial, o que possibilita a propositura de ação de execução em caso de inadimplemento, garantindo maior efetividade na proteção dos direitos das partes envolvidas e reduzindo o tempo necessário para a satisfação do crédito.
Situações especiais em que é recomendável a escritura pública:
Ainda que o valor do imóvel seja inferior a trinta salários mínimos — hipótese em que a escritura pública não é obrigatória como regra geral — sua lavratura pode ser altamente recomendável em determinadas situações, tais como:
Vendedor idoso ou pessoa com enfermidade:
Quando o alienante for idoso ou apresentar alguma limitação de saúde, a formalização por escritura pública reforça a higidez do ato, demonstrando que houve manifestação livre, consciente e informada de vontade, reduzindo significativamente o risco de questionamentos futuros quanto à validade do negócio.
Imóvel com pendências ou restrições:
Na existência de débitos (como IPTU em atraso), ônus ou demandas judiciais envolvendo o imóvel, a escritura possibilita a adequada descrição das condições da negociação, permitindo que as partes estabeleçam responsabilidades, prazos e garantias, solucionando as pendências antes da transferência definitiva da propriedade.
Pagamento de sinal (arras):
Nos casos em que há pagamento de entrada, a escritura pode disciplinar de forma clara as consequências jurídicas em caso de desistência ou inadimplemento, conferindo maior segurança, previsibilidade e equilíbrio contratual às partes.
Qual é o passo a passo para fazer a escritura:
Para a lavratura da escritura pública, é indispensável a organização prévia da documentação das partes e do imóvel, compreendendo documentos pessoais ou societários, bem como a matrícula atualizada acompanhada da certidão de ônus e da comprovação de regularidade fiscal.
Com a documentação regular, as partes poderão optar por um Cartório de Notas, que elaborará a minuta do ato para análise e posterior assinatura. Nesse momento, eventuais cláusulas específicas podem ser incluídas para atender às particularidades do negócio.
Após a formalização, deverá ser recolhido o imposto incidente sobre a transmissão, perante o órgão competente.
Por fim, a escritura deverá ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, providência essencial para que a transferência da propriedade se aperfeiçoe em favor do comprador, produzindo efeitos perante terceiros e consolidando a segurança jurídica da operação.
Artigo de autoria da Dra. Paula Flores, advogada associada do escritório Teixeira & Góis Advogados Associados, com atuação na área de Direito Imobiliário, com sede profissional na Rua Turvo, nº 120, Centro, no município de São Miguel do Iguaçu/PR. Contato telefônico: (45) 9 9910-6115.
